강남 말죽거리 (사진=강남구청)

***주민호 광명지역신문 편집위원은 한양대학교 부동산학 박사로 현재 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 더불어민주당 광명을 부동산대책특별위원회 위원장을 맡고 있는 부동산 전문가이며, 법무부범죄예방위원 광명지구협의회장, 민주평통 광명시협의회 자문위원으로도 활동하고 있다.

광명지역신문=주민호 본지 편집위원> 농촌이 도시가 되고, 농지가 택지로 전환되는 도시화 과정의 개념과 기준은 무엇일까?

도시화란 “일정지역에 인구가 집중하여 인구밀도가 높아지고, 도시적 생산양식을 가지며 이를 뒷받침하기 위한 구조물이나 토지이용상태의 변화와 주민의 의식구조의 변화가 현저하게 나타남으로써, 결과적으로 주변지역에 대해 상당한 영향력을 갖게 되는 상태”로 정의된다.(주민호,도시재생의 이해, 2018)

여기서 중요한 것은 [도시의 형태]와 [인구 비율]이다. 필요에 의한 인위적 환경조성에 의하여 도시화하는 경우가 있겠고, 자연적으로 시장이 형성되어 인구가 몰리다 보니 도시화되는 경우도 있겠다. 전자는 지극히 의도적인 도시화로서 도로, 교통, 주택, 교육 등 제반시설을 관이 주도한다. 반면 후자는 자연적 도시화로서 수년 또는 수십년에 걸친 형성된 환경이 이를 주도하며, 그 과정에서 주택은 우선순위의 시설이다.

그렇다면 우리나라의 도시화 과정과 부동산정책은 어땠을까?

해방 직후 만주, 일본 등 해외에서 귀환한 동포와 북에서 월남한 동포들이 급격히 늘면서 서울 등 도시의 주택부족문제가 시작됐다. 이어 3년간의 6.25 동란으로 66만채의 주택이 파괴되고, 1.4후퇴시 북에서 내려온 피난민은 150만명에 달하면서 주택부족문제는 매우 심각한 수준에 이르렀다. 다만 이 시기는 '먹는 문제'가 더 시급한 문제였기에 당시 주택문제와 열악한 주거사정은 사회적 문제로 크게 부각되지는 않았다.

그러나 당시 강남 말죽거리의 땅 투기열풍으로 평당 300원이던 땅값은 2년 사이에 평당 6,000원으로 20배나 뛰었다. 이에 정부가 1967년 11월 29일 “부동산투기억제에 관한 특별조치세법”을 시행해 양도차액의 50%를 억제세로 부과했는데 이것이 우리나라 최초의 부동산정책이었다.

이후 1970년대 급격한 경제발전과 아울러 마포아파트, 이촌동공무원아파트 등 아파트라는 주거형태가 새롭게 정착하기 시작했다. 고도성장 과정에서 나타난 높은 인플레는 아파트를 중심으로 '내집 마련'의 열기를 과열시켰다.

1980년대는 저환율, 저유가, 저금리 등 3저현상에 힘입은 경제 성장으로 국민소득이 늘고, 달러유입으로 통화량이 늘면서 주택수요는 투기세력과 합세해 폭발적으로 증가했다. 1988년 이후부터는 증시의 활황으로 통화량이 급증하면서 주택가격은 폭등하고 월세와 전세난은 심화됐다. 서울 인구는 1천만이 넘어섰지만 대도시지역 내의 개발가능지가 고갈되자 주택공급 여부에 대한 불안감, 즉, 주택공급정책에 대한 불확실성에 기인한 것이었다.

이에 정부는 서울지역 주택시장 안정을 위해 5개 신도시(분양,일산,평촌,산본,중동)를 일시에 개발했다. 200만호 건설을 내세웠고, 1990년 한해에만 75만호가 건설됐다. 그러나 수요에 미치지는 못했고, 1986년부터 1991년까지 전국 주택가격은 평균 67%가 상승하는 등 부동산 투기심리가 더 확산됐다.

1990년대는 집값과 전세값이 가장 안정세를 보인 시기다. 1988년부터 1991년까지 1기 신도시 등에 214만 가구가 공급됐고, 서해안개발사업과 영동도시공항, KTX고속철도 등의 개발이 시작됐다. 투기억제정책과 공급확대정책의 적절한 조화가 이루어 진 것으로 평가되고 있다.

12.4%까지 폭락했던 집값은 1998년 정부의 건설경기 부양과 부동산 규제철폐로 1999년부터 상승세로 돌아서 2003년까지 최장기간 상승세를 지속했다.

급격한 경제발전으로 인한 도시개발, 그에 따른 인구유입 및 국민소득증가, 주택공급 부족으로 인한 지가 상승 및 투기세력 확대, 달러유입 및 증시 활황으로 인한 통화량 급증에 따른 주택가격 폭등, 5개 신도시 개발에 따른 안정기 및 폭등 등의 흐름으로 요약된다.

부동산 시장은 갑작스럽게 변동하는 것이 아니라 일련의 도시화 과정 속에서 영향을 받으며 변화해왔다. 부동산 정책은 경기부양책 또는 규제를 통해 적절한 수급을 맞춰야 안정될 수 있다. 지난 정부들의 부동산 정책을 되돌아보면 그러한 시장의 흐름에 대처하고자 노력한 흔적들을 찾아볼 수 있다.

이렇게 수십년간 흘러온 큰 강의 줄기를 바꾸고자 한다면 장기적인 기조의 변화와 그 필요성과 당위성에 대한 국민적 의사의 합치가 있어야 하며 이에 앞서 정책입안자들의 도덕성이 우선되어야 한다. 국민보다는 그분네들의 숙제가 많다.

광명지역신문, JOYGM

주민호 본지 편집위원/명지대 부동산대학원 겸임교수  junaline@daum.net

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