박근혜 정부 출범이후 4.1, 7·24, 8·28 전월세 대책까지 일련의 주택정책들을 살펴보면 주택 공급물량의 생산주체인 공급자 위주의 정책들을 통하여 주택시장에 개입하고 있는 것이다.

우선 3만3천 채에 달하는 수도권 미분양 아파트를 전세로 유도하기 위한 주택수요자 금융의 형태를 띠고 있지만 후분양 대출보증과 같은 건설자금지원을 통한 민간건설업체의 주택공급물량을 조정하는 방법 등이 그러한 사례라고 볼 수 있다. 특히 임대주택사업자에 대한 매입임대대출을 통한 자금지원대상 주택에서 다세대 및 연립 등을 제외할 경우에는 수요자 위주의 주택정책과는 거리가 멀다는 생각이 든다.

미분양주택을 전세로 활용하기 위한 전세보증금반환보증이나 미분양아파트에 대한 자금지원 목적의 후분양 대출보증의 경우 보증기관의 보증수수료와 대출금융기관의 대출금리를 감안한다면 주택공급자에게는 자금부담으로 작용하여 정책적 효과면에서도 의문이 든다는 점에서 다음과 같은 주택공급정책의 근본적인 방향설정이 필요하다.

첫째, 주택시장의 여건 변화에 따라 후분양제도로의 전환이 필요하다. 우리는 과거 주택의 대량공급정책 목표하에서 소비자금융을 활용하는 주택선분양제도를 고수해 왔다. 선분양제도에 초기자금을 의존하던 주택건설업체는 주택경기 침체로 미분양이 발생되면 자금난을 겪게 된다. 주택건설업체가 자금난에 허덕이면 주택건설공급이 위축되고 자금압박으로 인한 주택건설업체의 부도는 주택분양자에게 커다란 경제적 피해를 안겨주게 된다. 물론 주택선분양제도하에서는 주택분양보증제도가 있기는 하지만 주택분양자에게는 추가적인 경제적 부담이 된다.

선분양의 경우 주택분양자는 주택분양가의 최고 80% 정도를 입주전에 납부함으로써 자금부담을 겪게된다. 더욱이 주택을 구입하는 가구는 현재의 전세금을 활용하거나 살고있는 주택을 팔아야 자금조달이 가능하므로 중도금 납부에 따른 불일치로 인하여 자금압박을 크게받는다. 요즘처럼 주택가격이 안정되면 선분양으로 인한 소비자의 자금부담이 크게 느껴진다.

하지만 위에서 살펴보았듯이 선분양을 통한 주택건설을 지원하는 각종 제도의 필요성이 감소하였고 지속적인 주택공급에 따른 주택보급율 상승으로 주택시장이 공급자에서 수요자시장으로 전환된 만큼 주택공급정책에서도 전환이 필요하다.

일반적으로 후분양으로 인한 주택공급량이 감소한다고 가정할 때 단기적으로 기존아파트의 매매가격이 추가상승할 수 있으나 중장기적으로는 가격상승이 수요를 감소시키고 공급을 증가시켜 매매가격을 다시 하락시키는데 지금처럼 주택가격이 안정된 상태가 주택후분양제 전환의 최적기라고 생각되며 후분양제로 전환되면 현재와 같은 아파트 하자에 대한 분쟁도 많이 줄 것으로 보인다.

둘째, 국민주택기금은 주택건설업체 및 주택구입자에 대하여 시중금리보다 낮은 금리로 주택건설 및 주택구입자금을 지원함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하고 주거수준의 향상에 기여한 바가 크다.

그런데 국민주택기금의 자금조성은 그동안 주택시장의 안정과 정부규제완화 등으로 현재 수준보다 감소할 전망이다. 따라서 정부에서는 그 동안 주택의 대량공급정책을 뒷받침해온 국민주택기금의 역할을 주택수요자 융자의 방향으로 좀 더 확대할 것인가를 결정하고 이에 대한 재정의 역할도 규명해야 할 것이다.

주택의 절대적 부족문제가 어느 정도 해소되었으므로 국민주택기금의 역할을 축소하고 재정에서 공공주택정책을 지원하는 쪽으로 가닥을 잡아야 하며 현재와 같은 양적지원을 위한 자금지원이 아닌 실질적으로 저소득층을 위한 질적 지원을 추구하는 방향으로 나아가야 할 것이다.

마지막으로는 주택공급정책과 관련하여 거버넌스 체계의 구축이 필요하다. 주택정책의 방향설정 선정단계부터 다양한 관계자가 참여하여 주택정책이 종합적 발전의 관점에서 수도권의 전·월세 뿐 아니라 지방의 주택문제를 해결하기 위한 진정한 정책수렴 과정이 되도록 하여야 한다. 주택공급정책과 관련된 거버넌스 체계는 주택의 공급자와 수요자의 참여주체의 역할과 기능을 명확하게 분담하고 긴밀한 협조하에서 주택정책을 실질적으로 수행할 수 있을 것이다.