이번 호 한국현 세무사의 공개특강에서는 8.31 부동산 대책의 하나인 1세대 2주택 중과에 대해 알아봅니다. 한국현 세무사는 본지 편집위원이며 한국현세무회계사무소(2615-2960)를 운영하고 있습니다.

1세대 2주택자에 대해 내년부터는 실지거래가액기준으로 양도소득세를 계산하며 2007년부터는 50% 단일세율과 장기보유특별공제 배제를 적용된다. 1세대 2주택 판정기준은 무엇인지 사례를 들어 해당 여부를 살펴보자.

◆ 1세대 2주택 중과대상 판정기준은?
주택 수를 판정할 때 1세대가 소유하고 있는 주택이 서울, 광역시(군지역제외),경기도(읍쪾면 제외)는 모든 주택이 포함되며 기타지역(광역시 군지역,경기도 읍쪾면, 기타 도)은 국세청기준시가로 3억원을 초과하는 주택은 1세대 2주택이 된다.

◆ 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택은?
상속받은 주택,쪾조세특례제한법상 양도소득세 감면대상 주택 등 1세대3주택이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택, 근무상쪾혼인쪾동거봉양등의 사유에 해당하는 경우, 수도권쪾광역권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택으로 재건축쪾재개발지역으로 지정되지 않은 주택 등은 중과대상에서 제외된다.

◆ 유의해야 할 점
최우선적으로 판단하여야 하는 것은 주택 수의 계산인데 주택수의 계산은 위 에서 설명한 대로 판단하며 두번째에서 설명한 수도권쪾광역권 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하주택으로 재건축쪾재개발지역으로 지정되지 않은 주택 등은 주택 수에는 포함되지만 당해주택을 양도할 때는 중과대상에서 제외된다.

◆ 사례 1
광명시에 기준시가 2억원인 주택 1채(A),기준시가 9천만원인 주택(재건축쪾재개발지역으로 지정되지 않은 주택) 1채(B)등 모두 2채를 소유하고 있는 경우 양도소득세가 중과되는가?

답변 = 수도권 지역인 광명시는 모든 주택(여기서는 A,B 모두)이 1세대 2주택 중과대상의 주택 수에 포함되지만 기준시가 9천만원인 주택(B)은 당해주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 중과대상에 해당되지 않기 때문에 기준시가 2억원인 주택(A)을 먼저 양도하는 경우 중과되며 기준시가 9천만원 주택(B)을 먼저 양도하는 경우 중과대상에서 제외된다. 다만 기준시가 9천만원인주택(B)이 재건축쪾재개발지역으로 지정되었다면 어느 것을 먼저 양도하더라도 중과대상이 된다.

◆ 사례 2
광명시에 기준시가 2억원인 주택 1채(A),지방에 기준시가 2억원인 주택(재건축쪾재개발 지역으로 지정되지 않은 주택) 1채(B) 등 모두 2채를 소유하고 있는 경우 양도소득세가 중과되는가?

답변 = 수도권지역인 광명시는 모든 주택(여기서는A)은 주택 수에 포함되지만 지방에 기준시가 2억원인 주택은 1세대2주택 중과대상의 주택 수에 포함되지 않기 때문에 어느 주택을 먼저 양도하더라도 중과대상에 해당되지 않는다. 또한 지방의 기준시가 2억원인 주택이 재건축쪾재개발 지역으로 지정되었더라도 어느 주택을 먼저 양도하더라도 중과대상에 해당되지 않는다.