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한국현의 공개특강8.31 부동산 대책
  • 한국현 편집위원
  • 승인 2005.09.01 00:00
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▲ 한국현<본지편집위원, 세무사>
이번호 한국현 세무사의 공개특강은 8.31부동산대책의 주요내용과 세수부담 등의 내용을 주로 실었습니다. 다음호에서는 서민들의 내집 마련을 위한 대책은 어떤 것들이 있는지 알아봅니다. 한국현 세무사는 본지 편집위원이며 한국현세무회계사무소(2615-2960)를 운영하고 있습니다.

8.31 부동산 대책의 핵심은 2주택자에 대한 양도세 중과와 중합부동산세 과세대상의 대폭 증대라 하겠습니다. 현재 광명은 주택투기지역으로 양도세가 실거래가로 과세되고 있어 이번 부동산 대책으로 영향이 별로 없지만 2007년부터는 50%의 세율을 적용받아 세부담이 증가하게 됩니다.

서민층 실수요자의 주택구입기회를 늘려주기 위해 다음과 같은 방안이 발표되었습니다. 청약우선순위가 무주택기간,자산현황 등을 감안해 우선순위가 결정되는 것으로 개선되어 서민층의 내집마련기회가 확대됩니다.

위의 발표내용을 보면 세부담 강화를 통한 부동산투기의 억제라는 투기수요차단과 서민지원의 내용으로 요약될 수 있습니다. 지금부터 각자의의 상황이 어느곳에 위치하고 있는지에 관하여 세테크와 내집마련 전략을 세워 볼때라고 사료됩니다. 그러면 구체적으로 하나하나 짚어보겠습니다.

▶ 양도소득세
주택의 경우 2006년부터는 1세대 2주택자에 대해서는 하나의 주택을 팔 때 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되며 2007년부터는 50%의 단일세율 적용과 장기보유특별공제를 배제하여 세금이 대폭 오르게 됩니다. 다만 수도권이나 광역시에 기준시가 1억원이하, 지방은 기준시가 3억원이하, 일시적 1세대 2주택, 동거봉양, 혼인, 상속 등의 2주택에 대해서도 중과대상에서 제외됩니다.
현재 광명시는 주택투기지역에 해당되어 1세대 2주택인 경우에는 실거래가액으로 양도소득세를 계산하여야 합니다. 따라서 실지거래가액으로 계산하는 2006년까지는 현재와 동일하지만 2007년 50%세율 등을 적용받는 경우에는 세부담이 상당히 증가된다고 하겠습니다.
토지는 2006년부터 부재지주 소유 농지, 임야, 잡종지, 비사업용 나대지 등은 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되며 2007년부터는 부재지주 소유농지 등은 60%의 단일세율 적용과 장기보유툭별공제가 베제되어 세금이 대폭 오르게 됩니다. 또한 법인 소유의 비사업용 나대지 등의 경우에는 특별부가세 30%를 추가돼 과세됩니다.
현재 광명시는 토지투기지역에 해당되어 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되고 있습니다. 따라서 2006년까지는 현재와 동일하지만 2007년 60%세율 등을 적용받는 경우에는 세부담이 상당히 증가된다고 하겠습니다.

▶ 상속세, 증여세
상속증여세는 2004년부터 상속세, 증여세 완전포괄주의가 시행되면서 실지거래가액으로 과세되는 것이 원칙으로 개정되었습니다,
최근 국세 심판례에서는 아파트를 상속, 증여할 경우 실지거래가액이 파악되지 않아 기준시가로 세금을 신고했다 하더라도 최근 3개월 이내에 유사한 아파트가 매매된 경우가 있는 경우에는 당해 매매가가 실지거래가액으로 인정되어 세금을 납부해야 한다고 판정했습니다. 따라서 2006년부터는 취득, 등록세 신고시 실지거래가액으로 신고되므로 모든 부동산의 거래가액이 파악되어 상속, 증여세 부담의 가중될 것으로 예상됩니다.

▶ 취득, 등록세
개인들이 주택을 매수할 때 내는 취득세와 등록세가 2006년부터는 0.5%씩 인하되며 실거래가액신고제도가 도입됩니다, 따라서 취득세는 2%에서 1.5%, 등록세는 1.5%에서 1%로 낮아져 현재보다 총 1%(농특세 및 교육세 제외) 낮아지지만 과세표준이 기존에 기준시가에서 실지거래가액으로 바뀌기 때문에 실제적으로는 세부담이 조금은 늘어난다고 하겠습니다.

▶ 종합부동산세, 재산세
종합부동산세는 2006년부터는 보유자의 세부담을 더욱 강화하기 위해 가구별합산과세,기준금액 하향조정, 과세표준 적용율 인상, 세부담상한선 상향 등이 적용됩니다. 현재는 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌어 명의분산을 통한 세금회피를 차단하겠다는 것입니다. 여기서 가구의 개념의 양도소득세의 1세대 요건과 일치합니다,
기존의 주택의 과세기준이 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로, 나대지 등은 공시지가 6억원 초과에서 3억원 초과로 하향조정 되었습니다.
과세표준적용율이 기준금액의 50%로 하던 것을 2006년에는 70% ,2007년에는 80%, 2008년에는 90%, 2009년에는 100%로 상향조정됩니다. 세부담상한선이 현재는 전년대비 1.5배였는데 3배한도로 상향 조정됩니다. 재산세는 과세표준적용율이 50%에서 2006년부터 5%씩 매년 인상하려던 것을 2년 유예기간을 둬 2008년부터 5%씩 매년 인상됩니다,

▶ 다음호에 계속

광명지역신문, JOYGM

한국현 편집위원  bhfw301@never.com

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