철산주공 2,3단지와 하안주공본1, 2단지의 재건축 완공을 앞두고 철산동과 하안동이 달라지고 있다. 이 단지들은 2009년말에서 2010년초에 모두 완공되며 2010년 10월까지 총 7,399세대의 입주가 마무리될 전망이다. 신규 아파트 입주는 거의 비슷한 시기에 이루어질 것으로 보여 대규모 전입이 예상된다.

대형 성형외과, 유명 입시학원 광명 들어오기 경쟁 치열

아파트가 대형화되면서 광명에 들어오려는 업체들도 달라졌다. 인근 부동산중개업소에는 벌써부터 대형 성형외과와 유명 입시학원들의 입점 문의가 빗발치고 있는 실정이다. 이들 대형 업체들이 광명에 들어오는 시기는 아파트 입주가 이루어지기 6개월에서 1년 전이 될 것으로 보인다. 아파트 입주가 되기 전 광명에서 기반을 닦아 시장을 선점해 경쟁업체를 따돌리겠다는 계산인 셈이다. 조기태 부자공인중개사 대표는 “아파트가 대형화되고 브랜드가 향상되면서 입주하는 주민들의 지갑도 두꺼워지고 있다”며 “이에 맞춰 기존의 소규모 업체에서 대규모로 지역상권이 탈바꿈하게 될 것”이라고 전했다.

철산7~11단지 재건축 내년 하반기 본격추진

저층단지 재건축 아파트 입주에 이어 곧바로 철산 7~11단지의 재건축이 추진되면서 철산동 변화에 한 몫을 할 것으로 기대된다. 1985년 지어진 이 단지들은 내년 하반기 안전진단을 신청할 예정이다. 8.21 부동산 대책에 의해 재건축의 구조 안전율의 기준이 완화된 것은 이 단지들의 재건축 추진에 한층 가속도를 붙게 하고 있다.
부동산 관계자들은 이 단지들의 재건축 용적률은 저층단지 재건축 수준인 250% 안팎으로 내다보고 있다. 용적률을 올리면 추가부담금은 줄어들겠지만, 아파트 가치가 떨어져 250% 이상은 바람직하지 않다는 견해가 지배적이다.

저평가되던 하안동 아파트 1년새 30~40% 상승

하안동 아파트는 1년 전에 비해 30~40%가 올랐다. 최인선 우리공인중개사 대표는 “경전철과 광명역세권개발과 같은 호재도 어느 정도 작용했지만, 그 동안 하안동 아파트 가격이 저평가되어 있었던 것이 제대로 평가된 것이 가격 상승의 가장 큰 원인”이라고 분석했다. 하안동 15평형 아파트의 경우 1년전 9천만원에서 1억5천만원으로 가격이 상승했다.

경전철-리모델링, 집값 상승 효과 없어

통상적으로 이 지역 집값 상승의 주배경으로 기대되었던 경전철 사업에 대해 부동산 관계자들은 다소 부정적인 견해를 피력하고 있다. 부동산 관계자들은 “노선이 지하가 아니라 고가로 되어 있어 아파트 입주자, 특히 소하택지개발지역 입주민들의 입장에서 볼 때 별로 좋지 않을 것”이라며 “사생활이 침해될 우려가 크고 도시 미관상 좋지 않으며, 동네가 분리되는 현상이 심각해져 경전철 역 주변의 집값은 오히려 하락할 것으로 본다”고 전망했다.

또한 하안동 지역에서 일부 주민들이 추진하고 있는 아파트 리모델링 문제는 이 지역 집값 상승에 별로 영향을 미치지 못했다는 견해가 지배적이다. 부동산 관계자들은 리모델링으로 들어가는 비용에 비해 집값 상승에 대한 기대감이 크지 않고 소형 아파트가 대다수인 하안동의 경우 그 실효성이 떨어진다고 판단하고 있다.

신규 아파트 영향으로 기존 아파트는 당분간 하락

저층단지 재건축 아파트 입주에 맞춰 철산동과 하안동의 기존 아파트 단지들의 시세는 최소 6개월에서 1년 이상 하락세를 보일 것으로 예상된다. 특히 신규 아파트 단지와 가까운 철산 12, 13단지가 그 영향을 가장 많이 받을 것으로 보인다. 신규 재건축 아파트 가격이 어떻게 형성되느냐에 따라 차이는 있겠으나 7,400세대가 비슷한 시기에 이동하고, 이 세대 중 30~40%가 광명시 기존 거주자들로 살던 아파트를 급매물로 내놓을 것으로 보여 가격 하락을 피하기는 어렵다는 분석이다.