뉴타운 지역에 살고 있는 주민들의 가장 큰 관심사는 바로 ‘추가부담금’ 문제다. 추가부담금이 높으면 원주민들의 재정착률은 낮아진다. 참고로 타 지역의 뉴타운 개발에 있어 원주민 재정착률은 20% 정도다.

촉진계획이 수립되지 않은 단계에서 일률적으로 판단하기는 이르나 용적률 250%, 지분 7평에 15평의 무상평수를 받은 조합원이 평당 1천만원짜리 32평 아파트에 들어가려면 나머지 10평에 대한 1억원의 추가부담금을 내야 한다. 추가부담금은 용적률이 높고, 조합원이 적을수록 줄어든다. 무상평수를 많이 받을 수 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 “분양가가 1천만원 이상을 호가할 것으로 전망되는 광명뉴타운에 높은 추가부담금을 내고 입주할 형편이 되는 원주민은 그리 많지 않을 것”이라며 “원주민의 재정착을 지원하는 장치들이 없기 때문에 결국 다 내몰리게 될 것”이라고 전망했다. 시공사는 17%의 임대주택만 건설하면 되므로 건설이익이 적은 소형주택을 짓지 않는다. 따라서 추가부담금 없이 입주하는 것을 매우 어렵다.

뉴타운 지역의 세입자들 사정은 더욱 딱하다. 개발방식에 따라 다르지만 재개발의 경우 도시근로자평균소득으로 계산해 4인 가족 기준으로 이주비는 800~1,000만원 가량이고, 재건축은 아예 이주비를 지급하지 않는다. 다만 집 주인이 재량껏 이사비용으로 기십만원 정도를 지급하는 경우도 있다.

그러나 전세 보증금을 빼고 이주비를 보태더라도 폭등한 전셋값에 방 한칸 구하기도 어렵다. 세입자들은 뉴타운 지구에 남아 있을수도, 떠날 수도 없다. 저소득층 주민들을 위해 짓는 임대아파트의 보증금도 감당하기 어려운 것은 매한가지다.

뉴타운이 본격적으로 시작되면서 전세대란도 예상된다. 조기태 부자공인중개사는 “아직까지 전세시장의 별다른 움직임은 보이지 않지만 뉴타운 개발로 인한 이주민이 대규모 이동하게 되면 인근 지역의 전셋값이 2~3천만원 가량 상승할 것으로 본다”며 “학교, 직장 문제로 대개 지금 살고 있는 지역과 가까운 곳에 전세를 얻는 경우가 많다”고 말한다.

현재 광명동 부근 전세는 방 3개를 기준으로 7~8천만원이고, 철산1동과 광명1동은 비슷한 조건에서 5~6천선이다. 이주가 시작되면 전셋값만 8천~1억원을 육박하게 된다는 전망이 지배적이다.

내년 3월 촉진계획에서 단계별 개발계획이 확정돼야 이주민의 수를 예측할 수 있으나 광명시 재정비 촉진지구는 19개로 나뉘어지고, 이 중 14개 구역은 동시에 대규모 개발이 가능성이 커 1단계에서 대규모 이주민이 발생할 것으로 예측된다.

전셋값 폭등으로 이주를 할 수 없는 원주민과 세입자를 위한 대책으로 경기개발연구원은 순환개발 방식을 제시하고 있으나 현실성이 떨어진다는 비판이 많다.

부동산 전문가들은 “정부와 경기도가 허울좋은 순환개발에 대해 언급하지만 실질적으로 뉴타운, 재개발과 같이 대규모 이주민이 발생하는 경우 이들을 모두 흡수할만한 입주단지를 조성할만한 부지도, 예산도 없는 실정”이라며 “실질적으로 개발의 혜택은 외지에서 들어오는 돈 있는 사람들에게 돌아가는 것이지, 개발지역 원주민과 세입자를 보호한다는 것은 새빨간 거짓말”이라고 말했다.

있는 사람들만을 위한 개발, 주민교체개발.. 이런 오명을 쓴 뉴타운 개발이 목전에 다가오고 있다. 뉴타운 지역 주민들의 장밋빛 환상은 개발과 동시에 사라질 것으로 보인다. 원주민과 세입자들을 위한 대책마련이 시급하다.