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재개발은 웃고 재건축은 운다
  • 조기태
  • 승인 2006.02.27 00:00
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▲ 조기태 공인중개사는 현재 철산3동에서 부자부동산(문의전화 2681-5600)을 운영하고 있습니다.
광명시는 1981년에 건축한 철산. 하안 4개 지구의 저층 아파트는 관리처분승인이 나와서 지금 이주가 한창 진행되고 있다. 작년 말까지 관리처분인가를 받은 아파트는 재건축 규제에서 벗어 났지만, 앞으로 추진 예정인 저층 아파트는 정부의 심한 규제를 피할 수 없게 되어 재건축 아파트의 투자 메리트가 떨어져 매매가격에도 하락 조짐이 서서히 나타나고 있다.

광명시는 수도권에 위치한 도시 중 서울 접근성이 매우 양호한 편이다. 목동은 자동차로 3-5분 거리이며 영등포, 여의도, 서울시청까지도 2-30분이면 충분히 도착할 수 있다.

이렇게 교통망과 지리적 환경이 좋아 향후 3-5년 후에는 그 역할과 부동산 가치를 재평가 받으리라 믿어 의심치 않는다. 현 정부 출범 이후 줄곧 부동산 정책 입안부서에는 재건축 아파트에 대한 규제를 덕지덕지 붙여 놓아 국민들뿐만 아니라 중개업을 하는 중개사들도 현기증이 나올 정도이다. 따라서 서울과 수도권 도시들은 재건축에 대한 미련을 버리고 재개발로 사업 방식을 바꾸어 가고 있다.

건교부와 서울시는 재개발 요건을 크게 완화시키는 '도시재정비촉진특별법'이 7월 시행에 들어감에 따라 뉴타운과 재개발사업이 매우 활기를 찾을 것으로 보고 있다. 이번 시행에 들어간 특별법에는 재건축에 대한 규제는 강화하면서도, 재개발에는 용적율 완화 등 상당한 당근을 주고 있기 때문이다.

예를 들어, 대부분 재개발, 재건축 구역들은 제2종주거지역에 해당되어 용적율을 190% 적용을 하지만, 특별법으로 재개발사업을 한다면, 제3종주거지역으로 용도지역을 바뀌어 최고 300%의 용적률을 적용받게 된다. 늘어나는 용적율의 75%를 임대주택으로 내놓더라도 재건축보다 35%를 더 받게 되어 사업성이 더 나아지게 된다.

그뿐 아니라, 노후도(老後度)(지은 지 20년 이상 건축이 전체에서 차지하는 비율)적용을 60%에서 48%로 완화하여 재개발 대상 구역이 더 늘어날 것으로 내다 보고 있다. 또한, 시공사 선정시기에 제한을 받지 않아 사업초기부터 시공사와 손을 잡고 일을 할 수 있어 초기사업자금에 숨통이 틜 전망이다. 분양시기도 후분양에서 선분양으로 바뀌게 된다.

이 '도시재정비촉진특별법'이 본격 시행이 된다면, 광명 구도심 지역 재개발에도 한층 더 탄력을 받을 것이 자명한 일이다. 재건축 아파트에 대한 또 하나의 규제는 지난 2월 23일 서울시의회에서는 재건축아파트의 평균 층수를 16층에, 최대 25층으로 하는 조례안을 통과시켜 재건축 아파트에 규제를 더욱 강화시켜 버렸다. 여기에다 재건축 개발이익 환수 방안 강구, 안전진단 및 재건축 연한 40년으로 강화, 지자체 사업승인권한 환수, 임대주택의무비율 확대 등 추가 규제를 검토하고 있어 재건축 시장은 더욱 위축 될 수밖에 없다.

정부의 재건축에 대한 분별없는 규제는 시장을 왜곡 시키고 경제원칙을 무시한 발상이라고 입을 모으고 있다. 최근 철산동 주공 12, 13단지 32평형 아파트 가격이 3-4,000만원 상승한 원인도 그중 하나라고 판단된다.

즉, 재건축 규제로 나타나는 풍선효과 영향으로 분양권과 기존 아파트 값 상승과 뉴타운 및 재개발구역의 연립, 빌라 등으로 투자자의 발길이 분주히 움직일 것으로 전망되며 서울 노량진 뉴타운 지역의 경우 대지 지분 평당 가격이 2,500만원선에서 거래되고 있다.

광명도 교통 교육 행정 환경 등이 우수하여 가까운 장래에 분명히 재평가를 받을 것으로 전망된다. 또한, 재건축도 양질의 아파트를 공급하는 아주 중요한 역할을 하고 있음을 정부는 알아주었으면 한다. 규제에 규제보다는 욕구를 충족시켜 주는 공급을 늘리는데 힘을 쏟아야 할 때이다.

광명지역신문, JOYGM

조기태  bjmaking@yahoo.co.kr

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