***주민호 광명지역신문 편집위원은 한양대학교 부동산학 박사로 현재 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 더불어민주당 광명을 부동산대책특별위원회 위원장을 맡고 있는 부동산 전문가이며, 법무부범죄예방위원 광명지구협의회장, 민주평통 광명시협의회 자문위원으로도 활동하고 있다.
광명지역신문=주민호 본지 편집위원> 부동산 정책은 뚜렷한 목표설정과 이에 대한 기대효과 및 구체적인 공적 실행이 이루어져야 한다.
정책의 수립은 현재의 문제점과 개선의 필요성에 대한 인식에서 시작되는데 그간 부동산시장은 과열 또는 침체를 반복해왔고, 집권한 정부는 시장 안정을 위해 이전 정부의 정책을 바꾸는 과정을 반복해왔다. 부동산시장에 대한 근본적, 장기적 정책 수립보다는 이전 정부 정책을 바꾸는 근시안적 접근을 해온 것이 현실이다.
■노무현부터 박근혜까지...규제와 완화 반복한 역대정부
그렇다면 역대 정부의 부동산정책은 어떻게 변화되어 왔을까.
노무현 정부는 임기 중 9번의 정책을 발표했는데 핵심은 ‘규제’였다. 이전 정부에서 IMF 금융위기를 겪으며 경기가 회복되고 있는 가운데 강남 3구에서 시작된 집값 상승이 서울 전역으로 확산되면서 고강도 규제정책을 유지했다. 그러나 공급 부족 상황에서 수요가 증가할 수 밖에 없는 환경을 무시하고 수요억제정책을 유지, 강화하면서 정부 말기 가격이 상승했다. 정책이 계속 바뀌고 시장효과가 확인되기도 전에 후속대책이 실시되면서 오히려 혼란이 가중되고, 정책목표도 달성하지 못했다는 평가를 받는다.
이명박 정부는 임기 중 18번의 부동산활성화정책을 발표했다. 이전 정부의 규제정책, 2008년 미국발 서브프레임모기지 사태 등 경기침체로 인해 아파트 매매가격이 하락하고 거래량이 감소하면서 미분양이 늘었다. 이렇게 부동산시장이 침체되자 지속적인 규제완화 기조를 유지하고, 주거안정을 위한 규제는 병행하면서 서민주거용 주택공급에 중점을 뒀다. 그러나 부동산정책의 효과와 수단이 그 역할을 제대로 수행하지 못했다는 평가를 받는다.
박근혜 정부는 13번의 부동산정책을 발표했는데 주된 방향은 부동산시장의 정상화와 규제완화였다. 이전 정부에서부터 이어진 경기침체 상황에서 경기부양을 꾀하고자 주택매매 활성화를 위한 제제 완화, DTI 및 LTV 완화, 청약조건 완화, 전,월세 대출 지원, 공공임대주택 확대, 기업형 임대주택인 뉴스테이 도입, 준공공 임대주택 활성화 등 다양한 규제완화정책을 내놨지만 부동산시장이 과열돼 집값이 급등했다. 이에 임기말 규제를 강화했지만 가계부채가 늘고, 부동산시장 양극화는 심화됐다는 평가를 받는다.
■문재인 정부, 공급 배제-수요 억제...집값 상승 부추기고 중산층 무너져
문재인 정부는 2017년 6.19 대책을 시작으로 4년간 총 29번의 부동산정책을 발표했다. 문재인 정부 정책의 3대 원칙은 ▲투기수요 근절 ▲실수요자 보호 ▲생애주기별.소득수준별 맞춤형 대책이었다. 역대정부의 공급확대정책으로 주택보급율은 높아졌지만 민간에 의존하던 임대차시장의 구조는 여전했고, 저출산, 고령화, 청년 취업난 등으로 서민주거는 불안한 문제를 해결하기 위함이었다.
투기수요가 근절되어야 실수요자를 보호할 수 있다는 원칙 아래 종부세율 및 양도세율 강화, 대출 규제, 주택청약제도 개선, 재건축초과이익환수제 등 규제정책을 내놨지만 오히려 부동산 가격은 상승했고, 주거불안은 악화되는 등 아직까지도 정책 효과는 나타나지 않고 있다.
2018년부터는 수도권을 중심으로 3기 신도시, 청년,신혼부부 임대주택 공급대책을 발표했지만 입주까지 긴 시간이 필요하다. 수요가 존재함에도 공급이 이뤄지지 않으니 집값은 오르고, 과도한 대출규제로 중산층은 무너지고 있다.
부동산은 일반 재화와 달리 공급까지 장기간이 소요된다. 필요하다고 해서 즉각적 공급이 이뤄질 수 없다. 공급이 부족한데 오히려 공급을 배제하고 수요 억제책을 추진한 현 정부에 아쉬움이 남는다.
■규제 완화로 공급 늘려야...민간사업 지원 확대
임기 말기 현 정부가 과연 기조의 변화에 대한 의지를 가지고 있는지 알 수 없지만 몇 가지를 제안하고자 한다.
▲첫째, 민간임대주택사업자 규제강화는 민간임대주택 공급 감소로 이어지므로, 규제를 완화해야 한다. 또한 전월세 규제가 당장은 세입자에게 유리하지만 장기적으로 불리한 결과를 초래하기 때문에 정책 수정 및 임대인 권리보호 대책도 마련돼야 한다.
▲둘째, 공공주도형 임대주택 공급방안을 개선해야 한다. 기부채납 비율을 지금보다 낮춰야 주민참여가 높아지고, 용적율 인상에 비례해 임대주택공급을 늘리는 쪽으로 유도하여야 한다.
▲셋째, 공공정비사업에 비해 열악한 민간정비사업에 대한 지원이 강화되어야 한다. 용적율 상향 등 수익성을 개선해 주고, 증가하는 용적율의 일정부분을 임대주택으로 공급하게 하는 방안이 마련되어야 한다.
▲넷쩨, 재건축사업 용적율 규제와 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등은 유보 내지 보류되어야 하고 구조안전진단 완화 등 민간재건축사업을 활성화하여야 한다.
▲다섯째, 공급시기의 조정이 필요하다. 현 정부는 2025년까지 신도시개발 등으로 200만호 이상을 조기공급하겠다고 하는데 입주시기를 조정할 필요가 있다. 2017년 8.2대책과 12.13대책으로 임대사업자에 대한 인센티브를 부여함에 따라 임대주택 건수가 2016년말 79만호, 2017년말 98만호에서 2018년 3월말 기준 110만5천호로 급증했는데 임대의무기간은 단기임대는 2021년말~2022년 초, 장기임대는 2025년말~2026년초다. 신규물량의 공급시기가 의무기간 만료와 비슷하면 주택시장은 가격하락 및 공실이 발생할 수 있으므로 일시에 과잉공급이 되지 않도록 입주시점을 탄력적으로 조절해야 한다.