사실 계약이 끝나면 나가는 것은 어찌 보면 당연한 것일 수도 있습니다. 그러나 임차인이 아등바등 일군 상권을 그저 무임승차하려는 임대인에게 임차인이 거저 넘기는 것에 저항하려는 것은 오히려 인지상정입니다. 이를 대비하여 우리 상가건물임대차보호법 및 민법의 임대차에 관한 규정은 임차인의 보호에 관한 여러 대비책을 마련하고 있습니다.

보통 임차인이 가장 궁금해 하시는 것은 ‘임대인이 나가라고 하면 그냥 나가야 하냐’는 것입니다. 일반적으로 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우(광명시는 수도권과밀억제권역이라 보증금+월세x100을 한 금액의 합계액이 2억 5천만원 아래인 경우에만 적용) 월세를 내지 않아 임차인의 귀책사유가 있는 경우가 아니면 임대인은 임차인의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없습니다.

그런데 문제는 임대인이 대수선을 이유로 하여 갱신을 거절하는 경우입니다. 물론 이런 경우 임대인이 임차인을 위하여 상당한 금원을 보조해 주는 경우가 많습니다만 이와 달리 계약기간이 끝났으니 무턱대고 나가라고 하는 임대인이 문제가 됩니다.

그러나 무턱대고 나가야 하는 것이 아니라 임차목적물에 임차인이 객관적으로 가치를 증가시키는 행위를 하였다던가(예를 들어 냉난방 시설 등이 낡아서 제대로 가동이 안되었는데 임대인의 허락을 받고 뜯을 수 없는 시스템형 에어컨 등 공조장치를 설치하는 경우), 건물의 유지 보수를 위한 필요한 비용을 들인 경우(다만 임차인의 영업목적에 필요하여 설치한 경우는 제외합니다)는 비용상환청구권이라는 권한을 행사하여 임대인에게 그 돈의 반환을 구할 수 있고, 설령 임대차계약 해지에 임차인의 귀책사유가 있다고 하여도 이를 반환받을 때까지는 임차목적물을 점유할 수 있습니다.

그리고 분리가 가능한 물건이기는 하나 그 분리에 상당한 비용을 요구하거나 분리하는 경우 임차목적물의 가치가 떨어지는 결과를 나타내는 부속된 물건의 경우는 부속물 매수청구권을 행사해 임대인에게 부속된 물건을 강제로 사라고 청구할 수 있습니다. 다만 부속물 매수청구의 경우 앞에서 본 비용상환청구권과는 달리 임차인의 귀책사유 없이 원만하게 임대차 관계가 종료되었을 것을 요건으로 합니다.

또한 임차목적물이 화재 등으로 멸실되었는데 그 원인이 구체적으로 밝혀지지 아니한 경우 임차목적물의 반환의무 면제여부와 그 경우 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있느냐가 문제됩니다. 그런데 우리 판례는 특별한 사정이 없는 이상 임차인이 임차목적물 사용수익에 있어서 선량한 관리자의 주의의무를 게을리하지 않았다는 사정을 입증하지 못하는 이상 원인불명의 임차목적물 멸실의 경우에도 임차인의 반환책임이 면제되는 것은 아니라고 하여 임차인에게 상당한 의무를 지우고 있습니다.

따라서 통상적인 사용수익에 있어서 임차목적물을 수리 및 관리는 임차인의 의무이고, 이런 의무를 제대로 했다는 것을 임차인이 입증하지 못하는 이상 원인불명의 사유로 임차목적물이 멸실되면 책임은 임차인에게 있으니 이점을 유의하셔야 할 것입니다.

<문의 : 변호사 장현준 법률사무소 02-3666-7500>