이번 호 한국현 세무사의 공개특강에서는 다주택자들의 보유세, 양도세 중과에 대응한 증여전략에 대해 알아봅니다. 한국현 세무사는 본지 편집위원이며 한국현세무회계사무소(2615-2960)를 운영하고 있습니다.

대부분의 사람들이 부동산을 증여할 때 무조건 국세청 기준시가로 재산을 평가하는 것으로 오인하곤 한다. 원칙적으로 재산평가기준은 ‘증여일 현재의 시가’이다.

여기에서 말하는 ‘시가’는 시장에서 제3자간에 정상적으로 거래되고 있는 가격으로 증여일 전후 3개월 이내의 기간에 발행한 금액도 시가로 보고 있음을 유의해야 한다.

예를 들자면 △해당재산에 대해 매매사실이 있는 경우 그 거래가격 △감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액 △수용, 경매 또는 공매사실이 있는 경우 해당가액도 ‘시가’에 해당한다.

구체적으로 들어가보자. 증여일이 7월 31일인데 9월 30일 증여받은 주택을 처분해 3억원(기준시가 2억원)을 받은 경우 기준시가 2억이 아닌 처분 가격 3억으로 증여세가 과세될 수 있다는 의미다.

그리고 2004년부터는 ‘증여세 포괄주의’가 실시돼 증여일 전후 3개월내에 증여 재산과 유사한 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 인정된다. 예를 들어 기준시가 1억원인 주택을 증여받은 경우 위치나 면적 등이 유사한 주택을 증여일 전후 3개월내에 2억원에 매매한 적이 있다면 2억원을 증여재산가액으로 볼 수 있다는 것이다.

또한 내년부터는 취득세 등록세를 실거래가로 신고하는 시스템이 정착되면서 모든 자산이 실거래가로 파악되므로 증여세의 부담은 늘어날 것을 보인다.

그렇다면 보유세, 양도세 중과에 대응하는 증여전략은 무엇일까?

독립된 자녀에 증여해야 주택수가 줄어들고 종부세 과세금액이 작아지게 된다. 독립된 세대가 아닌 자녀에게 증여하면 주택수는 동일하다. 왜냐하면 양도소득세는 세대 개념으로 주택수를 계산하고 있고 2006년부터 종합부동산세 역시 세대 개념으로 과세금액을 정하기 때문이다.

또한 무턱대고 증여하는 것이 아니라 증여하면서 세금의 증가분과 감소분을 따져 세금 효과를 보고 의사를 결정해야 한다. 증여로 인해 증가되는 세금은 증여세, 취득세, 등록세, 보유세(증여받은 자녀의 보유세) 등이 있으며, 감소되는 세금은 양도소득세, 보유세(자녀에게 증여하면서 감소하는 증여자의 세금) 등이 있다.

세금 증가분보다 감소되는 부분이 커야 효과적인 증여가 될 수 있다. 세금 효과는 구체적인 사례에 따라 달라지므로 증여의 의사결정을 하기 전에 전문가아 충분한 검토와 상담이 필요하다.