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조합원 입주권도 주택수에 포함양도소득세 실거래가로 부과
  • 한국현 편집위원
  • 승인 2005.09.08 00:00
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9월 5일 발표된 입주권에 대하여 살펴보면 현재는 재건축, 재개발 입주권이 양도소득세 계산시 주택수에 포함되지 않으므로 다른 주택 양도시 1세대 3주택 중과세 규정을 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받고 있으나 내년부터는 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존주택이 멸실됨에 따라 취득하는 입주권을 주택수에 포함하여 과세된다.

따라서 양도소득세 과세시 1세대2주택은 다른 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하게 되었다.

예를 들면 주택이 2채 중 1채(98년 취득)가 재건축사업시행으로 06년 관리처분인가 받아 조합원 입주권으로 전환된다면 다른 주택(99년도취득)을 양도하는 경우 현재는 재건축조합원의 입주권이 부동산에 관한 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 다른 주택이 1세대 1주택에 해당하는 일정한 요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용받지만 06년부터는 재건축사업의 조합원 입주권은 주택수에 포함되어 1세대2주택에 해당되므로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실지거래가액으로 과세되며 07년부터는 1세대2주택은 50% 세율적용과 장기보유특별공제를 적용받지 못한다.

주택 3채 중 1채가 재건축사업 시행으로 ‘06년 관리처분계획인가를 받아 조합원 입주권으로 전환되면 다른 주택을 양도하는 경우 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로 1세대2주택에 해당하여 1세대3주택 중과세를 적용받지 않지만 06년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대3주택에 해당되어 60%세율 적용과 장기보유특별공제는 적용받을 수 없다.

재건축, 재개발 조합원 입주권 자체를 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세를 실지거래가로 과세하며 양도소득세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이 보유기간이 1년 미만이면 50%, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 보유기간이 2년 이상인 경우 9-36% 세율이 적용된다.

여기서 입주권은 06년 이후에 관리처분이 인가되는 입주권과 05년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권의 경우는 06년 이후 새로이 취득하는 분부터 적용된다. 따라서 신규분양에 따른 일반분양권과 05년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 05년말 이전에 취득한 경우에는 현재의 법이 적용된다.

지금 사업시행인가(05.5.16)가 된 저층1,2,3단지의 경우에 관리처분계획인가가 올해냐, 내년이냐에 따라서 양도소득세에 커다란 영향을 미칠 것으로 보인다.

광명지역신문, JOYGM

한국현 편집위원  bhfw301@never.com

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