도시재정비촉진지구로 지정된 지역은 광명1~7동, 철산1~4동까지 총 2,248,282㎡에 달하며 이 지역은 모두 토지거래허가구역으로 지정된 상태로 집값은 2배 이상 뛰었으나 실거래는 거의 없는 실정이다. 사실 주거환경이 열악한 광명동과 철산동 일대에 개발바람이 불게 된 것은 2005년 8월 광명시가 도시주거환경정비법에 의해 광명, 철산동 26개 구역 31만평을 개발하겠다는 ‘광명시 도시주거환경정비기본계획안’을 주민설명회를 통해 알리면서부터 시작됐다. 그러나 이 계획안은 2006년 7월 1일부터 시행된 ‘도촉법’에 의한 ‘뉴타운 광역개발방식’이 급격히 부상했고 2020 광명시 도시기본계획이 만들어지지 않은 상태였으므로 경기도에서 반려되어 시민들은 혼란스러워 했고 여전히 이를 뉴타운과 동일하게 생각하고 있는 현상도 벌어지고 있다.

한편 뉴타운 사업지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실수요자 중심의 거래만이 허용되고 있으나 대지지분 20㎡(6평) 미만의 경우 1가구 2주택에 포함되지 않아 오히려 투기를 조장하고 있는 상황이다. 광명시민들의 최대관심사인 ‘뉴타운’. 뉴타운의 추진현황과 향후 발생할 문제점 및 그 기대효과는 무엇인가. 광명지역신문은 창간4주년을 맞아 광명뉴타운에 대해 살펴보기로 한다.

뉴타운에 관한 오해

광명뉴타운이 이제 본격 궤도에 올랐지만 주민들은 여전히 2005년 7월 광명시가 발표한 도시및주거환경정비기본계획안에 의한 개발이라고 오인하는 경우가 많다. 당시 광명시가 대대적으로 주민설명회를 개최하고 난 후 경기도에 심의를 신청한 2010 광명시 도시및주거환경정비기본계획안은 경기도의 심의에서 무기한 보류됐었다. 경기도는 “2020 광명시 기본계획이 아직 승인되지 않아 그 이후에 심의할 예정이던 도시및주거환경정비기본계획안이 무기한 보류됐고 2005년 7월부터 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)에 의한 광역계획을 다시 세워야 한다”고 의견을 제시한 바 있다.
이에 광명시는 새로운 법에 의해 광역계획을 다시 세울 경우 개발시기가 늦어지고 용역비가 추가로 들어가므로 이에 반대입장을 나타내면서 광명시 개발방향이 뜨거운 감자로 지역사회에 부상하게 되었다.

도장 함부로 찍어주지 말랬는데

광명시가 2005년 도정법에 의한 정비기본계획안을 발표하면서 주민들에게 마치 지금 당장 개발되는 것처럼 현혹해 추진위원회를 구성하려고 동의서를 받으러 다니는 사례들도 많았다. 정비구역의 추진위원이 되면 조합 임원이 되는데 유리한 위치를 선점할 수 있기 때문인데 심하게는 한 구역 내에 4~5개팀이 추진위원회를 서로 구성하겠다고 다투는 현상도 벌어졌다. 그러나 전문가와 광명시 관계자는 “아직 확정된 것이 아무 것도 없는데 마치 재건축이 다 된 것처럼 주민들에게 제대로 설명하지 않은 상태에서 무조건 동의하고 함부로 도장을 찍어 주지 말 것을 주민들에게 알리며 막상 기본계획이 확정된 후에 추진위원회가 난립하면 개발을 할 수 없게 된다”고 경고했었다.

지방선거 후 경기도 뉴타운 열풍

광명을 비롯한 경기도 일대에 뉴타운 바람이 본격적으로 불게 된 것은 김문수 경기도지사가 당선과 동시에 뉴타운 추진기획단을 출범하고 도촉법 시행을 위한 조례를 제정하겠다고 밝히면서다. 도촉법은 기존의 도정법에 비해 구역지정요건, 건축규제, 주택규모 및 건설비율 등이 완화돼 사업추진절차가 간소화되는 등 주민들에게 유리하다.

광명뉴타운, 어디만큼 왔나?

광명뉴타운은 2006년 9월 광명시가 광명3구역(광명 4,6,7동, 철산4동) 뉴타운 시범지구 지정 신청하고 경기도가 11월 이 지역을 뉴타운 시범지구로 지정했다. 이후 광명시는 광명3구역을 비롯해 광명-철산동 일대 구시가지 전체에 대해 뉴타운 타당성 용역을 하겠다고 밝혀 그동안 수면 아래 잠자고 있었던 광명뉴타운 문제가 지역의 뜨거운 감자로 떠올랐다.
경기도에 뉴타운 시범지구지정을 신청한 것은 9개 시,군 12개 지역이었다. 경기도는 당초 이 중 2개 지역만 시범지구로 지정할 방침이었지만 형평성 논란이 제기되자 10개 지역을 선정해 타당성 검토를 위한 용역비를 각각 쪼개 지원키로 결정했다. 바꾸어 말하자면, 뉴타운 시범지구로 결정될 경우 그 지역에 대한 용역비 50%를 지원받는 것 외에 별다른 것이 없었던 것. 이에 실효성은 없고 인기에만 영합하려 한다는 비판을 받기도 했다.
광명시가 광명3구역을 포함해 광명시 구시가지 전역을 대상으로 즉시 촉진지구지정용역을 발주해 지난 5월 도시재정비촉진지구지정안 주민설명회와 의회 의견청취를 거쳐 경기도의 승인을 얻어 지난 8월 광명도시재정비촉진지구가 지정됐다.
광명시는 경기도와의 협의 하에 외부전문가 등으로 구성된 총괄기획팀을 편성해 촉진계획수립용역을 준비, 10월 발주할 예정이며 이 용역에 투입되는 예산은 25억원이다.
현재 뉴타운 사업은 초기단계로 아직 세부구역도 확정되지 않은 상태이며 이는 2009년 상반기에 경기도의 승인을 받아 촉진계획이 수립되어야 알 수 있게 된다.

(가칭)추진위원회 난립 또 난립

이처럼 아직 밑그림조차 제대로 그려지지 않았지만 (가칭)추진위원회, 주민대표회의 등이 각 지역별로 난립하고 있다. 광명시 관계자들은 “조합을 선점하기 위해 동별로 수개의 조직이 활동하고 있는 것으로 알고 있다”며 “뉴타운이 동별로 나누어지는 것이 아니므로 지금 이런 움직임들이 아무런 소용이 없다”고 강조한다. 추진위원회와 조합은 촉진계획이 수립된 후 2009년말 설립이 가능하며 이로써 사업시행이 가능해진다. 조합 설립은 구역내 토지소유자 등 소유자 50% 이상, 조합은 80% 이상의 동의를 받아야 한다.

촉진지구내 6평 미만은 금싸라기

투기를 방지하기 위해 뉴타운 사업예정지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 이에 적용을 받지 않는 대지지분 6평 미만의 건물이 뜨고 있다. 부동산 전문가에 의하면 광명동과 철산동 일원의 지분 6평 미만의 경우 평당 적게는 2천만원에서 많게는 2천5백만원에 거래가 이루어지고 있다고 전했다.
현재 지하철 7호선 광명사거리역에서 도보로 10분 거리(광명 3,4동) 일대의 6평 미만은 평당 2천5백만원을 상회하며 촉진지구내 실거래가 거의 이루어지지 않는데 반해 대지지분 6평 미만의 연립, 빌라의 경우 활발하게 거래가 이루어지고 있는 것으로 나타났다.
이는 토지거래허가구역에서 거래를 하면 1가구 2주택의 적용을 받는 데 반해 6평 미만의 경우 1가구 2주택 적용을 받지 않아 향후 뉴타운 개발시 아파트 분양권을 노린 투기자금이 몰리고 있는 것.
부동산 관계자들은 용산의 경우 모든 조합원에게 아파트 입주권이 주어진다는 소문이 퍼지자 평당 1억원을 호가했다고 전했다.
그러나 전문가들은 종전재산의 위치, 평수 등으로 감정평가한 산출금액으로 순위를 평가해 분양권이 주어지고 조합이 구성된 이후에 조합정관에 따라 분양권 유무를 정하고 분양권이 주어지지 않을 경우 현금으로 정산되므로 낭패를 볼 수 있다고 경고한다. 분양권 유무를 정하는 기준은 각 지역별, 조합별로 천차만별이다.

재원확보 문제해결이 관건

촉진계획이 수립돼 조합이 설립되었다고 해서 문제가 끝나는 것은 아니다. 촉진계획 수립 후에 총괄관리자(주택공사, 토지공사 등)가 조합구역 면적별로 기반시설 부담액을 산정하기 때문이다. 현행법상 국가의 지원이 의무규정이 아니고 원칙적으로 사업시행자 부담이기 때문이다.
광명시는 민간개발을 원칙으로 하되 이루어지지 않을 경우 공공개발을 병행하겠다는 방침이다. 뉴타운 개발의 경우 도촉법에 의해 촉진계획결정고시 후 2년 이내에 조합설립인가를 받지 못하거나 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못하면 시장은 주공, 토공, 지방공사 등이 사업을 시행하게 할 수 있는 강제력을 지닌다.
광명시는 뉴타운 개발이 순조롭게 진행될 경우 자치단체장이 공영개발을 할 수 있다. 또한 주민의 50% 이상이 동의해도 가능하다.
광명시는 이르면 2009년 하반기 조합설립, 2010년 하반기 착공(개별사업시행)해 2012년 완공, 2015년 입주가 가능할 것으로 보고 있으며 2020년 최종 마무리한다는 방침이다.