비축용 임대주택의 평형대를 30평형까지 건축하여 기존 임대아파트가 소형평으로 제한되어 있어 중산층을 흡수하는데 제한적이었고 외면하고 있는 것을 본격적으로 치유하려고 한 것 같아 보인다.

이번 두 차례의 규제는 과거 8.31 규제보다는 가격안정효과는 분명 있는 것 같다. 먼저 매수대기자인 수요자에게 기다려 달라는 강한 메시지를 전달하였다고 본다. 분양원가를 공개하고 분양가 상한제를 도입하겠다는 정부의 발표로 낮은 가격으로 아파트를 분양받을 수 있다는 기대감이 작용하여 매수세를 상당히 억제하였으며, 덧붙여서 금융권 대출 한도축소는 수요자에게는 치명적이라 할 수 있다.

이렇게 이중 삼중으로 수요를 억제한 관계로 광명 철산 주공 12, 13단지 32평을 기준으로 2,000만원 정도 낮은 금액으로 매물이 출현하고 있다. 서울 송파, 서초, 양천과 분당 등 폭등지역에서는 최고 2억 정도 떨어진 매물이 출현하고 있으나 매수자의 반응은 냉냉하다는 것과 비교하여 보면 이 곳 광명은 이들 지역보다 상대적으로 낮은 상승액과 가수요가 없는 실수요자 중심으로 매매가 이루어졌다는 반증이기도 할 것이다.

이번 1.31대책의 핵심이 장기임대주택공급확대이다. 이에 발생할 문제점과 부작용을 살펴보기로 하겠다.

첫째, 1.11대책에서 분양원가 공개 및 분양가 상한제도입으로 민간 부분에서의 공급이 현저히 감소내지 축소한 만큼의 물량을 공공부분에서 감당할 수 있을지가 의문이다. 한국건설산업연구원이 133개 주요건설사를 대상으로 실시한 설문조사 결과 응답업체의 82.1%가 주택공급이 줄어들 것으로 전망했다.

둘째, 중대형 임대주택의 수요층이 집중되는 서울과 수도권에서 양질의 택지를 확보하기가 어려워 정부가 추구하는대로 목적을 달성할지가 의심스럽다.

셋째, 높은 분양가를 억제하기위해서 분양원가를 규제하다 보면 주택의 품질이 저하되어 고급화된 수요자 욕구를 충족시킬 수 있을지 의문이다.

상기와 같은 문제점을 완벽하게 해결하여 무주택 서민들도 양질의 주택을 마련하는데 정책의 우선순위를 두었으면 한다.

이러한 부동산 규제 아래서 향후 부동산시장의 흐름을 전망하여 보면, 2006년 9-10월 단기간에 아파트 가격 폭등에 대한 반발심리가 작용하고 분양가 인하에 대한 기대감과 대출규제로 매수심리가 상당히 위축되어 집값이 하락 내지 안정세가 이어지고 있다. 이러한 현상은 설을 지나 2월 말이나 3월 초까지 조정과 관망에 따른 하락세가 지속되리라 전망된다.

하지만 장기적인 관점에서 보면, 민간부분에서의 과도한 공급축소로 인하여 서울 및 수도권에서의 주택 가격이 장기적 하락추세라고 진단하기에는 빠른 감이 있는 것 같다.

이는 수도권으로 진입하려는 잠재수요는 계속 증가하고 우수한 주거환경지역에서의 공급이 절대적으로 부족하고 각 정당의 대통령 후보가 확정이 되고 본격적인 선거전에 돌입하게 되면 지방도시발전계획과 수도권 규제 완화라는 공약들이 나올 하반기에는 교통과 교육, 위치 등이 우수한 지역을 중심으로 점진적 상승할 가능이 높아 보인다.