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케이스별 부동산에 관련된 세금문제사례별로 세금문제가 달라집니다
  • 한국현 편집위원
  • 승인 2005.06.11 00:00
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한국현(본지편집위원, 세무사)

이번호에서는 올해 부동산에 관련한 세금이 달라진 것들이 많아 케이스별로 살펴보고자 합니다. 먼저, 종합부동산세가 신설되었고, 취득세ㆍ등록세 ㆍ재산세의 세율 및 과세표준이 달라졌습니다. 등록세 세율은 개인간의 거래에 대해서는 주택(토지와 건물포함)과 주택외 상가 등 모든 건물은 1.5%세율이 적용됩니다. 또한 부동산 보유세제 개편으로 종합토지세 제도를 폐지하고, 토지를 재산세로 통합하여 과세하는 방법으로 개정되었고, 주택을 건물과 그 부속토지를 통합하여 과세하는 등 재산세를 전면 개정하였습니다. 이하 언급하는 내용은 케이스별로 세금문제입니다. (문의: 한국현세무회계사무소 2615-2960)

  • 1세대 2주택자의 경우 올해까지는 기준시가로 매겨집니다. 다만, 투기지역인 경우는 실지거래가액으로 과세됩니다. 종전과 달라질 게 없습니다. 살고 있는 집부터 먼저 팔아도, 비거주 주택을 먼저 매각해도 세금엔 변화가 없으나 내년에는 2채 중 거주하지 않는 주택을 팔 때는 실지거래가가 적용될 예정입니다. 물론 살고 있는 주택을 처분할 때는 기준시가로 세금을 계산합니다. 따라서 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 달라집니다.
    재산세의 경우는 올해부터 과세표준이 된 기준시가(아파트)와 공시가격(단독ㆍ다세대ㆍ연립주택)이 앞으로 적용됩니다. 주택 2채를 합쳐 공시가격 또는 기준시가가 9억원 이상이 되는 사람은 종합부동산세도 내야 합니다.

  • 1세대 3주택자의 경우 올해는 보유 주택이 2채가 넘을 경우, 나머지 주택은 모두 실지거래가로 과세됩니다. 5채를 가지고 있다면, 3채까지는 실지거래가로 세금을 내야하고 나머지 2주택만 기준시가로 과세됩니다. 그러나 투기지역의 경우에는 2주택자라 할지라도 실지거래가로 과세되어 집니다.
    또한 1가구 3주택자는 양도시 양도 세율은 60%가 적용되며, 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 그러나 3주택자라 하더라도 중과세율이 적용되지 않는 예외규정이 있으므로 1세대 3주택자라 할지라도 무조건 60%세율이 적용되는 것은 아니므로 전문가와 상담 통해 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있습니다.
    재산세도 3주택을 합쳐 기준시가나 고시가격이 9억원을 넘으면 종합부동산세 과세대상에 포함됩니다.

  • 1주택과 상가를 보유한 경우 주택과 상가를 각각 보유한 경우에도 모든 세금이 주택 따로, 상가 따로 부과됩니다. 주택 부분은 크게 달라질 게 없습니다. 시가 9억원 이상만 넘지 않으면 종합부동산세를 내지 않고, 양도소득세는 비과세 요건을 갖추면 세금을 낼 필요가 없다.
    상가의 취득세ㆍ등록세의 경우는 토지는 개별 공시지가, 건물은 시가표준액을 과세표준으로 삼아 과세됩니다. 건물은 1평당 약 150만원을 기준으로 산출된 금액을 시가표준액으로 잡고 있습니다.
    양도소득세는 투기지역의 경우 현재 실지거래가를 적용되고 있으며 비(非)투기지역에서는 기준시가가 고시된 경우에는 기준시가대로 과세하고, 그렇지 않은 경우 토지와 건물을 평가해 계산한 금액을 과세표준으로 삼아 세금이 매겨집니다. 재산세의 경우 토지분은 공시지가로, 건물분은 시가표준액으로 과세됩니다. 한사람이 보유한 상가를 모두 합쳐 토지공시지가가 40억원을 넘으면 종합부동산세를 내지만 건물분은 종합부동산세 대상에 포함되지 않습니다.

  • 1주택과 토지를 보유한 경우 주택과 토지를 보유한 경우 취득세,등록세, 양도세, 재산세 등 모든 세금이 주택과 토지 별도로 각각 매겨집니다. 주택과 토지의 가격을 합산해서 과세하지 않기 때문입니다. 주택의 경우 취득세ㆍ등록세는 기준시가나 공시가격으로 산출되고 있습니다. 양도소득세는 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다면 기준시가로 내고, 투기지역의 경우는 실지거래가로 과세됩니다. 재산세는 기준시가와 공시가격으로 매겨집니다.
    토지의 경우 취득세ㆍ등록세는 개별 공시지가를 기준으로 과세됩니다. 작년까지 과세표준은 개별 공시지가의 39%선이었지만 올해는 50%까지 높아졌습니다. 종합토지세에서 명칭이 바뀐 재산세의 경우 종전처럼 개별 공시지가를 기준으로 매겨집니다. 다만 개인이 보유한 나대지(건물이 없는 땅)를 합쳐 시가 6억원 이상이면 종합부동산세 대상입니다. 양도소득세는 기준시가(개별 공시지가)로 과세되지만 토지투기지역인 경우는 실지거래가로 과세됩니다.

  • 1주택과 오피스텔을 보유한 경우 주택과 오피스텔을 함께 갖고 있는 경우, 오피스텔의 용도에 따라 합산과세와 분리과세가 결정됩니다.
    오피스텔이 주거용이라면 주택으로 간주돼 재산세와 종합부동산세를 매길 주택 수에 포함돼 합산과세 되며 양도소득세도 1가구 2주택자로 분류, 이에 따른 과세표준과 세율을 적용받습니다.
    그러나 업무용이라면 주택 따로, 오피스텔 따로 계산됩니다. 오피스텔의 경우 취득세ㆍ등록세는 상가처럼 건물분과 토지분 기준시가를 과세표준으로 삼아 세금이 부과되며 재산세도 상가에 준해 납부하게 됩니다. 다만 주거용 오피스텔을 갖고 있을 경우 기존 1주택과 오피스텔을 합쳐 시가 9억원 이상이면 종합부동산세를 내야 합니다.

광명지역신문, JOYGM

한국현 편집위원  bhfw301@never.com

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