이번 호는 우리의 부동산을 양도하는데 기본적으로 적용되는 광명시의 세법상 현황에 대하여 살펴보고자 합니다.

우선 광명시는 투기지역지정되었는데 지정된 내역을 살펴보기로 하죠.
주택(주택의 부수토지포함)은 2003년 4월 30일 지정, 2005년 1월 31일 해제, 2005년 4월 29일 다시 투기지역으로 지정되었습니다. 주택외부동산(상가,상가의 부수토지,나대지등)은 2005년 5월 29일 지정되었습니다.

투기지역으로 지정된 경우에는 양도소득세를 계산함에 있어 실지거래가액을 기준으로 과세합니다. 다만 아파트는 전용면적기준이 18평이하이면서 양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 경우와 단독주택은 건물 25.7평이하이고 대지 51.4평이하이면서 양도당시 기준시가가 1억원이하, 다세대, 연립주택은 전용면적이 25.7평이면서 양도당시기준시가가 1억원이하인 경우에는 기준시가로 계산이 가능합니다. 다만 재개발, 재건축 지정지역 및 오피스텔, 1년이내 양도하는 부동산, 1세대 3주택의 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산해야 합니다.

실지거래가액으로 계산하는 경우 절세의 방법은 매도, 매수계약서, 취득세, 등록세영수증, 각종 수수료 영수증, 자본적 지출된 영수증을 잘 보관하는 방법입니다. 자본적지출에는 샷시비용,인테리어 비용 등이 포함되며 도배, 장판, 싱크대 설치등은 수익적 지출이 되어 제외됩니다.

다음은 요즘 소하동에서는 ‘수용’이 한창 진행되고 있는데 ‘수용’과 관련된 내용을 살펴보기로 하겠습니다.

첫째, 1세대 1주택인 자가 공공사업용으로 주택이 수용되는 경우에는 3년이상 보유하지 않아도 비과세가 됩니다.

둘째, 농지소재지(연접한시,군,구 포함)에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 양도일 현재 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다. 산출세액이 1억원까지는 감면되며 초과분은 과세됩니다.

셋째, 농지의 대토란 자경농민이 경작상 필요에 의하여 농지소재지(연접한시,군,구 포함)에 거주하는 자가 3년이상 경작하다 양도하고 1년이내에 다른 농지를 취득하여 1년내에 다른 농지를 취득(새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우)하여 3년이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우에는 비과세됩니다.

넷째, 투기지정지역내 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 양도소득세를 계산함에 있어서 요건이 충족되는 경우에는 기준시가로 양도소득세를 계산할 수 있니다. 요건은 토지의 취득시기가 택지개발예정지구 지정일등,사업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날, 투기지역지정일 중 제일 빠른 날보다 앞서 취득했어야 합니다.

다섯째, 공익사업을 위해 토지등이 수용되는 경우 대체취득으로 인한 취득세ㆍ등록세가 비과세됩니다. 비과세대상자는 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 대체할 부동산등을 취득한 때에 비과세가 됩니다. (단, 부재부동산 소유자와 종전 부동산 등의 가액초과분은 제외됩니다.)

■ 문의 : 한국현세무회계사무소 (TEL 2615-2960-1)
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